万物云就是万科物业吗，万物云空间科技股份有限公司

万物云的成长型尚需认证

发文/陈邓新

编写/孟会缘

万物云，IPO有了更多的进度。

万物云为万物云储存空间科技服务项目有限责任公司的英文缩写，由万科物业改名而成，为行业的头部企业之一。

据有关信息展示，2022年9月6日，为明确优先选择开售融新资质H股公司股东具有万物云股权确保配额制的记录日期。

这就意味着，其间距上市筹集资金20亿美金又近了一步。

万物云IPO，为什么起了个大早却赶了个晚集？做为室内空间科技第一股，其成色究竟几何图形？万物云的小区 ，能不能给金融市场说出“精彩故事”？

万物云等得起，但万科地产等不起了

目前，物业管理变成地产商手上最优秀的财产。

在这个房地产辉煌年代，销售面积不断高速发展，为物业管理带来了肥沃的土地，万科地产也并未除外，其名下物业管理一直遥遥领先。

但是，人有旦夕祸福，房地产的日子好像到头了。

地产商长期性依靠的资金回笼、高杠杆、高负债打法不能用了，现金流量拉紧变成大部分地产商头悬的达摩克利斯之剑。

此环境下，分割物业管理上市变成行业的共识。

一名行业内人士告知锌刻度：“（物业管理）上市融到一笔钱以后，能够逆市扩大再上一个台阶，而最重要的是缓解地产商的经济压力。”

据格隆汇统计数据显示，2020年一共有18家物业公司上市，为往日三年总数总和，IPO均值先发股票市盈率为46.82倍，远远高于同时期恒指16.6倍股票市盈率。

那一年，万科物业改名为万物云，外部揣摩万物云踏出上市第一步，却被趋之若骛，如此一来万科地产活得非常好的描述广为人知。

万万想不到，一两年以后万科地产的心态180度转弯。

2022年4月1日，万物云宣布向香港交易所提交了招股说明书，打开了上市之途，“宝宝长大，胃口变大了，家中不够吃了，因此需要单独来发展。家长应该教育孩子长大。”

换句话说，万科地产或等不起了。

据公开数据表明，截止到2022年6月30日，万科地产的纯利润为122.2亿人民币，2020年同时期为125.1亿人民币，仅稍稍微降；生产经营活动净现金流量为82.88亿人民币，2020年同时期为226.1亿人民币，下降63.34%；应收帐款存货周转率为36.73，2020年同时期为63.24，下降41.92%，注意事项应收帐款存货周转率越大代表着说明收款速率越来越快，人均收款期越少。

应收帐款存货周转率逐渐降低

更加重要的是，2019年至2021年，万物云纯利润总计为42.73亿人民币，而年底分红总计也高达41.02亿人民币，挣的钱几乎全部一部分完，为万科地产“静脉注射”的形势可观测。

难题在意，金融市场对物业公司的激情潮水退去。

融创服务2020年上市当日市盈率高达138倍，现如今只有4.76倍；荣盛服务项目2022年上市当日大跌，下滑28.75%；大部分物业公司的总市值遭受大跌……

之上由此可见，万物云错过上市的最佳时期。

对于此事，郁亮辩驳道：“我们不是卖猪仔，在好的价格情况下卖出，而是想上市后能够获得更多的发展机会，因此，短期内市场公司估值我们都是不以为然的。”

此“云”非彼云，科技成色不够

时机不对以外，大众对万物云的科技成色也会有所顾虑。

据官方网数据显示，万物云的业务流程由Space（室内空间）、Tech（科技）和Grow（发展）三部分组成，进军社区空间服务项目、商企空间服务、城市形态服务项目、小区到家服务、智慧小区、战投等服务。

万物云的组织结构图

万物云首席科学家丁险峰说：“以往物业行业都会认为扩张在管总面积能够提高边际效益，但现在的事实证实这是不现实的，物业公司要降低成本，只能靠科技。”

简单点来说，万物云期盼根据科技创变物业管理，从而扩宽物业界限，从家里迈向办公楼，从住宅小区迈向大城市，从物业管理服务迭代更新为室内空间科技服务提供商。

理想很丰满，生活的无奈。

更名两三年，万物云的主营仍然为物业管理服务收益，以2021年为例子，住宅物业的业务收入占有营业收入的头把交椅，而AIOT及其BPaaS解决方案营收占比只有7.8%。

万物云之所以这么背景色不变，与其说打法密切相关。

一方面，“科技”成色不够。

万物云的背景色为物业管理，多年来一直维持30%的年复合增长率，惯性力下转变为科技企业的驱动力并不够。

因此，万物云相拥科技，更偏重于网络层，涉及到废弃物外溢、面部识别、汽车违规、设备维护时间预测等场所，而真正的云计算公司偏重于的是AI、算率、底层架构、平衡生产调度、离线上混和布署等。

例如，某知名云计算企业的文化底蕴是国内遍及70余个大数据中心、具有近300万只器皿、超1000万计算力资源。

对比下，万物云的科技成色有待商榷，公司名字中带着“云”，并不等于其是一家正宗的云计算企业。

另外一方面，对科技的认知较浅。

万物云CEO朱保全曾称：“你原先叫万科物业，即便拼了命投科技，别人不可能来。企业要遭受被重视，优秀人才才愿意来。所以一定要更名，定一个新的室内空间，告知这个行业够大，充足快。”

侧面能够得知，万物云对科技的认知较浅，虽然对营销手段更加在乎，有关此从郁亮觉得“假如万科物业以一个传统式物业公司的方式上市，我就是一定不会赞同的”也可见一斑。

一言以蔽之，万物云只不过是披上一层“科技”皮。

小区 ，会有更高的想像力？

即便如此，万物云仍然有牌可打。

万物云对小区 甚为希望，期盼提升业务模式，打通社区物业管理与生活服务的难点问题，因此社区电商平台、家政服务、房子经纪人等个性化服务的位置升高。

这当中，社区电商平台一度被其寄予希望。

社区电商平台的真谛便是数据流量变现，房企通过物业管理服务获得大量居民，然后将大量居民转化成电商平台总流量网络资源，最后降低企业成本小区销售市场。

因此，万科地产发布“住这儿”APP，尝试占领五千亿朝阳行业，但是其电商业务虽然也有有目共睹的地方，但一直未爆红。

据海通国际的结果显示，2022年小区电商市场规模或超5000亿人民币，短期内市场竞争向中远期市场竞争衔接，“场”和“货”将成为领域中后期市场竞争核心要素。

却没想到，将社区电商平台发扬的则是互联网技术生产商，盒马生鲜超市、京东商城7FRESH、叮咚买菜、每天生鲜食品等反倒变成主人公。

彩色图库万科地产的宣传材料

一名私募基金人士告诉锌刻度：“物业公司尽管占据着地利人和方便，但这并不意味着近水楼台先得月，因为目标群体范畴比较有限、商品需求类型繁杂、亲戚朋友效用等，对产业链的要求比较高。”

造化弄人的是，打造出供应链管理绝非易事，单纯的电子商务企业更精于此道。

以上私募基金人员进一步表明，除开供应链管理以外，还要大数据技术、人工智能技术、物流配送中心等硬件软件配套设施，进而太高成本费。

实际上，大部分生鲜配送都处在亏钱的情况，更不必论其物业公司了。

应注意的是，大部分社区增值服务都面临着相同的窘境：互联网公司争相进军了业务，物业公司在专业上并处于劣势；有的居民对物业公司并不感冒，并对所提供的个性化服务同时也没什么兴趣。

从这点来说，万物云的小区 或许没有那么大想像力。

总得来说，在房地产遭受黑暗时刻、物业公司总市值出现缩水的大环境下，万物云吹响上市的号角声，其科技成色不够累加小区 想像力不够，变成讨好资本市场较大阻碍。

那样，万物云的成长型，尚需认证。